【克而瑞地评】金牛区抚琴16亩纯住宅地块看地报告
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12月4日，成都主城区将有2宗住宅用地走上拍卖席，分别为金牛区16亩纯住宅用地、青羊区35亩纯住宅用地。
本期【克而瑞地评】聚焦金牛区抚琴16亩纯住宅用地，整体容积率3.0，起拍价14000元/㎡。该地块资质究竟如何，一起来看看吧！
要点一览
1、宗地位于金牛抚琴板块，为成都少有的一环纯住宅土地供应；3、区域土地市场和新房市场存在供应短缺，急需打开新房缺口；
5、周边老旧小区较多，尽管区域居住品质有迭代更新需求，改善产品存在较大潜力，而地块若打造高端或改善产品，则存在与区域老旧界面的兼容性问题。
01
地块外部环境解读
交通便利配套齐全 居住氛围浓厚
01
地理位置：一环外抚琴板块 烟火气的老成都
宗地位于金牛区抚琴街、金鱼街、抚琴西北街三街交汇处，地处成都西北向一环外，距成都一环路约380米，距二环路约620米，是继去年武侯区推出16亩红瓦寺地块后，又一宗一环地块。
宗地周边多为住宅用地，由于开发较早，大部分已呈现，新鲜的土地供应属于比较稀缺的类型。
区域极具老成都生活气息，城市界面相对老旧，成熟的生活配套和浓厚的居住氛围是最大的特色。
02
交通配套：两横三纵双地铁 交通通达度高
地块距离成都西站、成都北站、成都南站、成都东站以及双流国际机场等综合交通枢纽站都比较近，尤其是西站和北站。
周边有“两横三纵双地铁”加持，两横即一环路和二环路，三纵即金牛大道、抚琴路、抚琴西路，双地铁即已经开通的地铁2号线白果林站（约1公里）和即将开通的地铁5号线抚琴站（约770米），且地块旁边就有公交站台，交通通达度高。
此外，目前地块周围部分道路正在施工，交通路网在改造升级。
03
生活配套：各项配套完善 生活氛围浓厚
商业方面，尽管周边暂无大型商超，但有三友百货，抚琴综合市场以及大街小巷的零散社区商业，足以满足日常所需；
教育方面，周边分布有机关二幼、金琴路小学、抚琴小学、成都十八中、实验外国语学校等全龄段教育资源；
医疗方面，周边有成都西区医院、中医药大学附属医院等；此外，周边周边还有人民法院、公安局以及企事业单位职工宿舍等，居民整体素质较高。
04
小结
整体来看，地块的地理位置优越，交通四通八达，各项配套完善，生活氛围浓厚，且周边企事业单位和职工宿舍较多，具有较高的综合素质和购买力。缺点在于城市界面相对老旧，在一定时间段内难以改善。
02
地块自身条件解读
01
地块详细指标
宗地位置：抚琴街3号片区
宗地编号：JN04(251):2019-047
面积：10724.50平方米(合16.0867亩）
公告号：成公资土拍告(2019)66号
交易时间：2019年12月04日 10:00
起始价：14000元/平
容积率：3.0
建筑密度:不大于25%
地块内部方面，目前宗地已部分打围，内部无未拆除的构（建）筑物、电线电杆，但有部分土方建渣、杂树杂草等，整体来看前期开发成本较低。
地块指标方面，宗地规模较小，出让面积约16亩，最大容积率为3.0，建筑密度25%，为纯住宅用地，属于市中心的袖珍型非低密宅地，比起目前市场流行的高低配，地块更适合打造高层产品。
四至方面，地块的东、西、南面皆为老旧的住宅小区，南向有金琴园小区和金琴路小学，东向主要是职工宿舍和老年活动中心，东南方向有抚琴综合市场，西向为金鱼街1号院小区和公安局金牛区分局，这些小区整体楼层较低，都有沿街商业，仅有北面的鑫城府住宅和启雅尚国际酒店是片区为数不多的高层建筑。
值得注意的是，本次出让的宗地并非一块完整的地块，地块以西还有部分为拆迁区域，从用地规划来看未来应该是文化娱乐或康体用地。
综上来看，地块整体素质较好，前期成本较低，周围无明显不利因素，只是尚未拆迁的部分或在一定程度上影响地块的完整性，结合并不大的占地面积（约16亩）、3.0的容积率和周边整体高度较低的建筑形态，可打造视野开阔的高层产品。
03
区域房地产市场
土地和新房市场供应短缺 区域居住品质需迭代
01
区域土地市场：宅地供应短缺 急需填补市场
作为成都房地产市场开发较早的片区，区域已鲜少有住宅土地供应，上一次供应是在2017年4月，融信以16900元/㎡拿下百寿路约16.7亩宅地，溢价60%。再往前就要追溯到2013年朗诗以7099元/㎡拿地大庆路74号了，其所呈现的朗诗西溪里住宅项目早已售罄。
拉通整个市中心板块来看，住宅土地供应也是少数，除了2017年百寿路地块，就只剩去年以15900元/㎡出让的红瓦寺地块，由此可见市中心住宅土地资源稀缺程度。
02
区域住宅市场：新房市场缺货 仅1个项目在售
新房市场方面，土地供应少导致新房市场同样缺货。目前区域内仅有融信公馆在售，项目于今年2月拿证，一次性推出全部340套房源，高层面积区间114-142㎡，顶跃199㎡，含装修售价在24000-30000元/㎡区间，目前仅剩少量142㎡房源在售，含装修售价28500元/㎡。待融信公馆售罄，周边又将出现无新房可售的局面。
市中心新房的稀缺是成都房地产市场的共性。拉通市中心板块来看，目前在售住宅新房也不多，除上述融信公馆，也就还有锦江区牛王庙的新希望D10和武侯区红瓦寺的阳光城檀悦。
二手房市场方面，抚琴片区整体挂牌均价在12122元/㎡，地块周边二手房在10500-16600元/㎡区间，不过周边多为楼龄超10年的老旧小区和职工宿舍，单价较为便宜，而相对新一点的高层住宅鑫城府（2015年建）挂牌单价则达到16632元/㎡。
整体来看，区域周边多以楼龄超10年的老旧小区为主，土地和新房市场供应都存在短缺，而区域居住品质急需迭代和更新，本宗地的出让或释放区域改善需求，激活区域改善市场。
04
地块SWOT分析
01
S
1.区域交通通达度高，生活配套完善，利于打造住宅项目；
2.土地自身素质较好，利于降低开发成本；
3.出让方案中无较高的配建要求；
02
W
1.地块以西部分尚未拆迁，可能影响地块感官品质；
2.地块周边多为老旧小区，区域界面较差；
03
0
1.区域土地和新房市场青黄不接，急需打开新房缺口；
2.地缘性客户的改善需求处于被压抑状态，可能刺激区域改善市场；
04
T
1.区域界面在很长一段时间内或难以更迭；
2.若地块打造高端或改善产品，则存在与区域界面的兼容性问题；
05
结语
从地块区位来看，其所在的抚琴片区地处成都西北向一环外，拥有高通达性的交通、成熟的生活配套和浓厚的居住氛围，区域发展成熟度高，但由于片区发展较早，区域楼龄超10年的小高层较多，城市界面相对老旧。
从市场端来看，目前区域新房供应存在缺口，刚需和改善端皆存在需求，尤其改善客户需求存在压抑状态，市场潜力较大。
从地块本身来看，地块呈“7”字型，且规模不大、容积率不算低，而并不低的起拍价意味着成交楼面价也不会低，在产品定位上比较考验开发企业功力。若打造改善或高端产品，则可能存在与区域老旧界面的兼容性问题。
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